新規借入時との違いとは？借り換え時に金融機関がチェックするポイント
借り換えの審査基準
借り換えは、残念ながら全ての物件で行えるわけではありません。
銀行をはじめとした金融機関はどのような点を勘案した上で借り換えの可否を判断するのでしょうか。当ページでは、借り換えを行う上で最低限知っておきたい「審査ポイント」について解説したいと思います。
審査ポイントは7つ
借り換えを行う場合、金融機関は以下の7項目を軸に審査を行います。
①借り換えする総額
②借り換え時の物件価額と耐用年数(課税明細との比例)
③当該物件で得ている利益又は想定利回り(家賃･入居率)
④申込人の年収(給与･他物件の収益等)
⑤担保提供(他物件との共同担保又は連帯保証人等)
⑥クレジットヒストリー(返済遅延･差し押さえの有無等)
⑦既存契約の内容(借り換え禁止の特約･違約金等)
借り換えは、現在ローンを組んでいる金融機関に一括で返済した上で抵当権を抹消し、新たに抵当権を付すという流れで行いますので、まずは「①借り換えする総額」を確認しなければなりません。
①が決定した後、金融機関は当該金銭を融資することでどのくらいの利益が得られるのか・どのくらいのリスクがあるのかを検討していくことになります。
具体的には、上記「②借り換え時の物件価額と耐用年数」「③当該物件で得ている利益又は想定利回り」「④申込人の年収」から月々きちんと返済できるだけの収入があるのかを審査します。
なお、この際に抵当権に入れることが出来る不動産や連帯保証人等が「⑤担保提供」があるとより審査が有利になり、高額な借り換えも可能となります。
「⑥クレジットヒストリー」「⑦既存契約の内容」は禁止事項や違反行為が無いかの反面的な調査にはなりますが、万が一こちらに該当してしまった場合審査に通らない可能性が急激に高まりますので、特に注意が必要です。
個人のクレヒスも重要視
銀行は数千万円～数億円という巨額を貸し出すわけですから、当然審査は慎重になります。
例えば、前述した「⑥クレジットヒストリー」は、仮に不動産投資が法人名義で行われていたとしても個人の支払遅延又は滞納といった事故もNGです。
さらに、個人が住宅や車等の購入でローンを既に組んでいた場合、月々の支払いが遅滞するリスクがその分高まりますので、審査がより厳しくなるでしょう。
借入可能総額の目安
年収の10倍とも20倍とも言われる「借入限度額」ですが、実際にはどの程度を目安にすれば良いのでしょうか。
住宅ローンとは違いアパートローンは個別の案件で評価されることが多いため一概には言えませんが、概ね以下が目安になると考えられています。
| 年収 | 借入限度額 |
|---|---|
| 500万円未満 | ～5,000万円 |
| 500万円以上 700万円未満 |
5,000万円～7,000万円 |
| 700万円以上 1,000万円未満 |
8,000万円～1億円 |
| 1,000万円以上 | 1憶5,000万円～ |
もちろんこちらはあくまでも目安であり、実際の審査状況によって条件は大きく異なります。
A銀行では5,000万円までと言われたが、B銀行では7,000万円までOKだったといったケースも当然考えられますので、根気よく条件の合う金融機関を探してみましょう。
最も重要なのは実績
年収や物件価値はもちろん大事ですが、それ以上に銀行は「返済実績」を考慮します。
きちんと滞りなく返済を重ねて来ている点が最重要項目となりますが、購入価格から10～30%借入額が減っていることも重要です。
はじめてアパートローンを組む場合ですと、この「実績」が無いため必然的に審査は厳しくなってしまいますが、5～10年後には好条件で借り換え出来る可能性が十分にあります。
予め借り換えを睨んだ上で審査を組むのは不動産投資で成功するためには必要不可欠と言っても過言ではありません。
2戸目の方が厳しい
銀行は、銀行法に基づき営業を行っているため貸金業法上の総量規制（年収の1/3以上の借入を禁止する規制）の対象とはなりません。
しかし、当然ですが返ってくる見込みの無い顧客に無尽蔵に貸し出してしまうと経営破綻を招く危険性がありますので、申込者が「今現在いくらローンを組んでいるのか」は非常に重要な審査ポイントとなります。
そのため、2戸目以降はより審査が厳しくなってしまい、借り換えが行えないことも十分に考えられます。2戸目又は2棟目を検討中であれば先に借り換えを行ってから購入した方がベターでしょう。
