金利交渉の材料となる？積み上げた実績が生み出す効果とは
金利交渉は可能？
借り換えを行う以上“いかに支払総額を下げるか”は非常に重要です。
しかしながら、実際には「手数料や違約金等のせいであまり変わらなかった」という状況に陥ってしまうことも少なくありません。
当ページでは、銀行との交渉術やポイント等について解説したいと思います。
見るべきポイントは4つ
借り換え交渉を行う上で重要な項目は以下の4つです。
返済総額に大きく係わりますので、しっかりとチェックする必要があります。
ポイント① 金利
銀行に支払う手数料や抵当権設定登記に要する費用等を鑑みると、金利は最低でも0.5～1.0％は下げたい所です。
また、既存の契約内容によっては違約金が設定されているケースもありますので借り換えを行ったことで損をする可能性も十分に考えられます。
利益が生まれる金利のラインをしっかりと計算し、掛かる手間と収益性双方の観点で金利の最低ラインを決めましょう。
ポイント② 返済方法
返済方法には「元利均等返済方式」「元金均等返済方式」の2通りがあります。
元利均等返済は、支払総額が上がってしまう反面で一定した金額で返済を行えるというメリットがあります。
一方で、元金均等返済の場合には返済を重ねるにつれて返済額が下がっていく方式になり支払総額が元利均等返済よりも少ないという点がメリットです。
キャッシュフローよりも最終的な返済額で選ぶのであれば元金均等返済を選ぶと借り換えの恩恵がより大きくなります。
※詳しくは別ページにて解説しております。
ポイント③ 約定
借り換えによって定期的に条件を更改するのは不動産投資に於いて非常に重要なリスクヘッジです。
言うまでもありませんが、借り換えの度に掛かってしまう「違約金」や「借り換え禁止特約」等は設定しないに越したことはありません。
メガバンクですとこのような約定変更は非常に難しいですが、地域密着型の地方銀行や信用金庫であればこれら約定を削除して貰える可能性が十分にあります。
ポイント④ 保証内容
団体信用生命保険は銀行によって若干保証内容が異なります。
例えば、がん保証50％の場合は金利内でOK、がん保証100％プランの場合は0.2～0.3％金利が上乗せされる、といった形です。
当然ですが上乗せされる金利が安ければ安いほど支払総額が下がりますので、無視出来ないポイントと言えるでしょう。
重要なのは「コミュニケーション」
銀行とローンの交渉を行ったことがある方は分かるかもしれませんが、銀行員には非常に大きな「裁量」が付与されています。（裁量とはその人がもつ権限と言い換えると分かりやすいかもしれません。）
つまり、ある程度のラインに達していれば後は銀行員の一存で可否を決定できるのです。
例えば、地方銀行や信用金庫では付き合いのある地元の人が交渉するのと別のエリアに住んでおり今までに全く取引が無かった人が交渉するのでは、圧倒的に前者の方が好条件で借り入れできる可能性が高くなっており、日ごろの付き合いは非常に重要と言えます。
今後の借り換え状況次第ではメガバンク以上の好条件を提示して貰える可能性も十分に考えられますので、地元の銀行や信用金庫とはなるべくお付き合いを続けておいた方が良いでしょう。
既存借入先には連絡すべき？
借り換え前の銀行（既存借入先）には借り換えを検討している旨を連絡した方が良いのでしょうか？
結論としては「伝えなくても問題無い」です。
既存借入先に借り換えを検討している旨を伝えますと強く引き留められてしまいますので、新規借入の金融機関を通して連絡するのが一般的です。
抵当権の抹消や書類の返却といった手続を経なければなりませんが、これらの手続は基本的に司法書士が全て代理して行いますので、既存金融機関の方と会う事はまずありません。
もちろん事前に連絡しておいても問題ございませんが、断るのが苦手な方や時間を取られてしまうのを避けたい方は新規金融機関や司法書士に一任するのをお奨めいたします。
