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決済日の必要書類まとめ|抵当権設定・抹消登記

金融機関がお金を貸す際(借り換え含む)は、必ず「担保」を取ります。アパートローンの場合は目的となる不動産に「抵当権」を付ける方法がほとんどとなっているため、予め必要書類を確認しておきましょう。

交渉後の手続~契約及び登記

借り換え先金融機関との契約・登記手続き

交渉及び審査が完了しますと、いよいよ契約へと移ります。
ここまで来れば特段気を付けるべき点は無いのですが、念のためその後の流れと掛かる費用について確認しておきましょう。

具体的な流れ

アパートローンはそのほとんどが数千万円規模になりますので、当然ですが契約したその日に借入金が決済(振込)されるという訳ではありません。
具体的には、契約後は以下の流れで手続きが進んでいきます。

①契約…金銭消費貸借契約書の読み合わせ及び押印
②決済…実際に現金が振込まれる日
③登記…抵当権設定及び抹消登記

「①契約」は決済日の2週間~1か月前に行われます。
具体的には金融機関に足を運び金銭消費貸借契約書に記名押印を施す行為のことを指し、専門用語で“金消”と呼ばれます。契約書の内容を担当者と共に読み合わせし、内容に問題がなければ、申込者の欄に実印を押印して完了です。 ※担当者が押印箇所を教えてくれますので、問題が発生することはまずありません。

「②決済」「③登記」につきましては同時に行われます。
決済したその日に登記を行わないと、銀行はその間無担保状態に陥ってしまうためです。
なお、決済は申込者が立ち会うケースと立ち会わないケースがあり、後者の場合は事前に必要書類や押印を済ませておくため、原則問題は起こり得ません。
決済に立ち会い、その場で登記書類に押印する及び必要書類を渡す場合、印鑑証明書・実印・本人確認書類を忘れた等のトラブルが起こる可能性があります。

トラブルが起きるとどうなる?

決済は午前中に行われる上に法務局は夕方の17時まで開庁しておりますので、多少の問題であればリカバリー出来ることがほとんど(取得する又は一旦家に取りに戻る等)ですが、遠方に足を運んでいる場合などで用意するのが難しいようなケースですと決済を延期することもあります。
トラブルを避けるためにも、当日必要となる書類・手数料については必ず把握し、前日の内に準備しておきましょう。

決済時の必要書類及び手数料

前述した通り、決済に立ち会う場合、必要書類及び手数料を当日引き渡すことになります。
前日までに必ず用意し手元に置いておくようにしましょう。

必要書類

金銭消費契約につきましては既に押印を済ませておりますので、基本的には「抵当権設定登記」「抵当権抹消登記」に関する書類が必要になります。

必要書類一覧

抵当権設定登記 対象物件の登記識別情報
住民票(住所変更があった場合)
印鑑証明書
実印
本人確認証明書(運転免許証等)
抵当権抹消登記 なし
その他 通帳
銀行印
登記に掛かる費用
(具体的な金額は以下参照)

抵当権抹消登記は、具体的には「登記原因証明情報(解除証書・弁済証書等)」「登記識別情報(権利証)」「委任状」等が必要になりますが、借り換え前の金融機関及び司法書士が全て用意してくれます。(ただし、書類に印鑑を押す必要はあります。)
また、通帳は必ずしも必要になるわけではありませんが、金銭消費貸借が実行(入金)されたことを確認するために手元に用意しておくことが望ましいです。

必要な手数料

契約から決済時に掛かる具体的な費用については以下の通りです。

既存金融機関 一括繰り上げ返済手数料
※違約金が発生する場合は違約金
借り換え先金融機関 契約書に貼付する印紙代
銀行事務手数料(担保評価手数料・保証料)
抵当権抹消及び設定 司法書士に支払う報酬(設定5万円前後・抹消1万円前後)
登録免許税(借り入れ額の0.4%)

既存の金融機関には、所定の事務手数料と、違約金が発生する場合はその費用(※借り入れから5年以内に繰り上げ返済する場合は2%の違約金がかかる条項等があった場合)を支払います。
事前に済ませておくことがほとんどですが、当該手数料及び違約金も併せて借り入れる場合には当日に決済することがあります。

借り換え先の金融機関には所定の手数料及び保証料に加え契約書に貼付した印紙代等を支払う必要がありますが、こちら費用も借入金に含むケースが多いため、当日に支払う(又は借入金から引かれる)ことが多いです。
また、登記に要する費用は司法書士によって異なるのですが、こちらも当日に報酬と登録免許税を合わせて支払うケースがほとんどです。

司法書士は選べるか

司法書士は基本的に銀行から紹介された方に依頼する形になりますが、こちらは任意の司法書士を指定することも可能です。
しかし、銀行所定の司法書士の報酬が特段高いという訳ではありません(相場と同程度)ので、節約効果はほとんどないでしょう。

また、登録免許税は国に支払う税金であるため、こちらも司法書士によって変わるというものではありません。
せっかくなら知り合いに頼みたい・身内に司法書士がいるといった特殊なケースでない限りは銀行が抱える司法書士に頼んでしまうのがベターでしょう。