借り換え時に必要となる書類・資料・準備についてまとめたページです。

借り換えに必要な書類とは

審査の際には「物件確認資料」 「収支の状況が分かる書類」 「金融資産書類」 「各種試算表」などが求められます。
借り換えを行う際に慌てないよう、予め準備は整えておきましょう。
具体的には、以下の書類が求められることが多くなっています。

物件確認書類

まずは借入目的の対象となる不動産を特定する必要があります。
こちらにつきましては「登記事項証明書（所謂「登記簿謄本」）」を用意すれば問題ありません。
なお、購入の際に交付された「売買契約書」「重要事項説明書」等も併せて用意しておけば間違いないでしょう。
権利書又は登記識別情報（※従来の権利書に当たる書類）につきましては借り換え契約がまとまった後の“抵当権設定登記時”に司法書士に渡しますので、契約までに準備しておけば問題ありません。

職務経歴書

審査が厳しい金融機関（メガバンク等）は、借入を行う人の経歴を特に重視します。
これを金融用語で“属性”といい、主に勤務先・保有資格・職業等がチェックされ、属性が高ければ高いほど審査は有利に働きます。
そのため、これらが分かる「職務経歴書」を用意しておくことが望ましいです。
また、内容はしっかりと記載した上、担当者が見やすいように工夫するのも好印象を与えるポイントです。

収入確認資料

全体の9割以上の方が不動産投資を“副業として”行っておりますので、別の所得がある場合にはそれらを証明する書類が必要です。
そのため、会社員の方でしたら「源泉徴収票」を、個人事業主の方でしたら「確定申告書」を予め用意しておきましょう。
世帯合計又は保証人を付す形で借り入れを行う場合には、配偶者の収入確認資料も併せて用意しておいてください。

資産・負債状況が分かるもの

資産とは、預貯金・車・有価証券（株式や債券）といった所謂“正”の財産のことをいい、負債は借入金・未払金といった“負”の財産のことを指しています。
財産を一覧にしたものを「貸借対照表（B/S）」と呼びますが、青色申告でない限りは確定申告書に添付する義務がないため、ご覧になったことが無い方も多いかもしれません。

貸借対照表の一例(単位：千円)

資産の部		負債の部
現預金	2,000	借入金	26,500
有価証券	500	未払い手数料	1,000
土地	20,000	純資産の部
建物	10,000	資本金	5,000
資産の部合計	32,500	負債･純資産の部合計	32,500

確定申告を税理士にお願いしている場合であれば別途作成を依頼するのがベターですが、多少の簿記知識さえあれば自身でも作成が可能です。
必ずしも提出が必要になる訳ではありませんので、作成に挑戦してみるのも良いでしょう。

不動産の収益性が分かる書類

不動産による収益を目的に運用する場合、主な返済原資は「家賃収入」となります。
そのため、金融機関側は当該物件がどのくらいの価値（収益性）があるのかを確認せねばなりません。収益性が分かる書類の例として、以下が挙げられます。

①固定資産評価証明書

都道府県は、固定資産税を課すために不動産の評価（3年に1度）を行っています。
固定資産税の通知書にも評価額は記載されておりますが、もし手元になければ都道府県税事務所で「固定資産評価証明書」を取得すれば額を確認することが可能です。
なお、固定資産評価額は取引額の約80％程度となっています。

②レントロール

レントロールとは、物件の築年数・間取り・面積・想定家賃・入居状況（中古物件の場合）等を説明した概要説明書類のことをいいます。
購入時のものが手元に残っている可能性もありますが、期間経過に伴い条件が変動していることがほとんどですので、あらためて作成をし直す必要があるでしょう。

③不動産鑑定書

不動産鑑定士に鑑定を依頼し、価額算定を行う方法です。
ただし、一回の鑑定で20～30万円が報酬として発生しますので、基本的には用いりません。
なお、不動産の鑑定方法には原価法・取引事例比例法・収益還元法といったようにいくつかの種類がありますが、不動産投資の場合には「収益還元法」を用いるのが望ましいです。

事業計画書

どのくらい収入が得られるのか、毎月の返済額及び返済割合、入居率の見通し、物件価値の下落等、しっかりと今後を予測した上で「事業計画書」を作成しましょう。
税理士や行政書士といった専門家に頼むことも可能ですが、インターネットでテンプレートが公開されておりますので、挑戦してみても良いかもしれません。

必要な書類一覧表

必要な書類の一覧表になります。
これらはあくまで一例になりますので、借入先の金融機関に詳細は確認してください。

書類名称		取得場所
必須	登記事項証明書	法務局
必須	売買契約書･重要事項説明書	自身
必須	職務経歴書	自身
必須	源泉徴収票	勤務先
必須	確定申告 (※貸借対照表含む)	自身又は税理士
いずれか1点 必須	固定資産評価証明書	都道府県税事務所
	レントロール	不動産会社
	不動産鑑定書	不動産鑑定士
必須	事業計画書	自身又は税理士

借り換えを行わないとしても、定期的な見直しは必ずすべきです。
上記書類を確認し、まずは収入と支出のバランスを見直す所から始めてみてはいかがでしょうか。