よくある質問｜借り換え時に知っておきたい“10項目”
金融機関の選定や条件交渉等、副業で不動産投資を行っている方にとってアパートローンの借り換えは非常に煩雑です。代行サービスの詳細やよくある質問をまとめましたので、是非ご参考ください。
借り換え代行に関する 「よくある質問」
“アパートローンの借り換え交渉を第三者に依頼する”
意外ですが、現在ではこのような借り換え手法が増えております。
住宅ローンとは違い、アパートローンは「事業用」であり、金融機関の審査が非常に厳しいためです。
当該代行サービスを利用することで得られる効果や費用等の「よくある質問」を10項目にまとめましたので、気になる事項がございましたら是非ご確認ください。
Q＆A一覧
例えば、残債3500万円・残存年数25年・金利3.5％だった場合、金利が1.0％下がるだけで支払総額は550万円弱下がりますので、諸費用等を引いても支払総額は200～300万円程下がる計算です。
ただし、当然ですがこちらは各事例によって異なるため、一概には言えません。
シミュレーションや無料相談等を活用し、どのくらい下がるのかをまずは計算してみましょう。
ただし、額によっては5～15％だったり、下限額（最低30万円等）を設定していたりと、料金設定は代行会社によって異なります。
無料診断や無料相談を活用し、マッチする料金体系の代行会社を選択しましょう。
借入金が高額なアパートローンでは、借り換えによって1,000万円以上削減できることもあります。嬉しい悲鳴ではありますが、前項の「報酬相場」に照らし合わせると、支払手数料（報酬）が100万円を超えてしまうことを意味し、キャッシュフローの停滞を招く可能性も否定できません。
そこで、多くの代行会社では借り換えに要する「事務手数料」「登記費用」「代行会社に支払う報酬」を含めた額で金銭消費貸借契約を締結しています。
したがって、原則として自己資金は不要で利用することが可能です。
「A物件⇒東京」「B物件⇒大阪」
という2物件を所有しているケースでは、8割以上の方が各所在地周辺の金融機関に申し込みを行わざるをえませんでした。
多くの代行会社では独自の交渉ルートを確保しているため、メガバンクや準メガバンクといった“両者に対応出来る金融機関”を優先して交渉を行っていますので、返済先を一本化（おまとめ）出来るというメリットもあります。
所定の要件さえ満たしていれば、借り換え先となる金融機関が見つかる可能性はほぼ100％となっています。
ただし、物件の評価・追加担保の提供・事務手数料等、金利以外にも条件が異なる点は多く存在しています。
金利だけでなく総合的な条件を比較考量した上で最終決定を行いましょう。
代行会社の多くは、基本的に全ての金融機関に独自の交渉ルートを持っています。
より大きい金融機関（メガバンク＞地方銀行など）を優先的に紹介するのが一般的ですが、地域性や物件数・条件面からメガバンクよりも地方銀行・信用金庫等を紹介するケースもります。
「如何に多くの交渉ルートを持っているか？」よりも「如何に好条件をプランニングできるか？」にフォーカスを当てた上で選ぶ方が良いでしょう。
借り換え代行会社は、金融機関の選定から始まり、条件の交渉及び斡旋を業として行っています。
借り換え先の金融機関が決まりましたら追って契約日（金銭消費貸借契約）・決済日（借入金が振り込まれる日）が通知されますので、後は金融機関の指示に従えばOKです。
なお、抵当権設定登記及び抹消登記は決済日に併せて行うのが一般的です。
※詳しいフローチャートはこちらをご確認ください
多くの金融機関と交渉を行うことが必ずしも好条件に繋がるとは限りません。
好条件が勝ち取れそうな金融機関を3～5社程度に絞り込みスピーディーに交渉をまとめるのが借り換え代行会社の一般的な交渉手法です。
そのため、早ければ1～2週間で交渉が完了し、1か月程度で決済にまで進むことも珍しくありません。
金融機関との交渉や斡旋は、貸金業を取得した者（※または弁護士資格を有する者）でなければ行うことができません。
貸金業を取得する場合「純資産が5,000万円以上」という資産要件をクリアする必要がありますので、ハードルは非常に高いと言えます。
そのため、資産力が乏しい企業の算入が難しく、その分信頼性は高いと考えます。
ただし、近年では貸金業を取得していない“無許可業者”も多く見られるようになっているため、しっかりと選定する必要があるでしょう。
法律行為（契約締結等）を業として代理出来るのは、原則として弁護士のみです。
そのため、アパートローンの借り換えでは、交渉を稀に弁護士が担うケースがあります。
「契約を代理人として行えるか」という点が最も大きな違いになりますが、金銭消費貸借契約には大きな手間が掛かりませんので、大きなメリットとは言い難いです。
また、借り換え交渉を専門に行うという弁護士はほぼいない為、借り換え代行会社の方が専門性は高いと言えるでしょう。
特段の事情が無い限りは代行会社に依頼するのがベターです。
無料サービスを活用しましょう
その他詳細につきましては、他のページにご紹介しておりますので、気になる点がございましたら是非チェックしてみてください。
また、借り換え代行会社の「無料診断」「無料相談」を活用し、自身に最もマッチする会社を見つけるのも一つの手です。
成功報酬型の代行会社であれば申込み段階では報酬が掛かりませんので、是非ご利用してみてはいかがでしょうか。
