事故がある場合は難しい？評価改善が不可なケースとは
評価改善のためにできること
“どうしてもメガバンクの審査に通らない…”
“借り換えのための事前準備を行っておきたい”
このような悩みや考えをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
「金融機関の評価」が上がれば上がるほど審査・借り換え条件が有利に働きますので、評価の改善・上げる方法は不動産投資を行う上で必ず押さえておきたいポイントです。
新規での借入が出来ない場合
審査内容は“新規”なのか“借り換え”なのかで大きく異なります。
新規でローンを組む場合、金融機関はその人のことを何も知らない状態で数千万円ものお金を貸すわけですから、審査が厳しくなるのは当然です。
そのため新規借入時は取れる策が少ないのですが、改善できる可能性は十分にあります。
計画書を見直すのが第一
金融機関は「頭金」「返済原資」「返済比率」「不動産の価値（担保価値）」「その人の信用」等を総合した上で融資審査を行います。
銀行はリスクをとことん嫌いますので、たった一つでも“あぶない”と判断されると融資は下りません。そのため、まずは自身の作成した返済計画書をしっかりと見直すというところからはじめてみましょう。
例えば“頭金を多く入れ借入額を下げる”という見直しは、必要な返済原資のベース及び返済比率を下げることに繋がりますので、簡単かつ有効な手段です。
なお、新規審査の場合ですと、銀行側が教えてくれるのは審査の結果のみで「どこを改善すればよいのか」という点は基本的には答えてくれません。
この点も、新規と借り入れの大きな違いであると言えます。
「事故」がある場合は厳しい
冒頭でお伝えした審査項目のうち“その人の信用”に関しては、自身ではどうすることもできません。
信用情報は『CIC』『JICC（日本信用情報機構）』『KSC（全国銀行個人信用情報センター）』という所謂“信用情報機関”によって管理されていますが、支払遅延や債務整理を行うと当該機関に情報として残ってしまいます。
これを「事故情報」と呼び、残念ながら当該情報が記載されている間は100％審査には通りませんので注意しましょう。
なお、事故情報は最大で5年間（自己破産の場合は10年間）掲載されますので、万が一載ってしまった場合には消えるまで待つしかありません。
借り換え時も基本的には同じ
新規借入も借り換えも、審査される内容は基本的には同じです。
ただし、借り換え時には今までに培った「返済実績」や現実的な「収支報告」が追加されますので、金融機関側はよりリスクを把握しやすいという利点があります。
もちろんこれらが芳しくない（支払遅滞・経営不振等）場合には不利に働くこともありますが、審査は新規よりも借り換えの方が緩和されているのが一般的です。
管理会社にフォーカスが当たることも
レオパレスの品質偽装、スルガ銀行による無理な貸付、かぼちゃの馬車等、2018年から2019年に掛けて数々の問題が発覚し、不動産業界は苦境に立たされています。
そんな中で再注目されているのが“管理会社の安定性”です。
「一括借り上げだから35年間安心」と謳いつつ、保証を打ち切ってしまったり、家賃改定によって保証額を下げてしまったりと、リスクを所有者側に負担させる悪徳不動産会社が今もなお多く存在しています。
そのため、金融機関はどのような不動産会社に管理を委託しているのかにまで踏み込んで審査している傾向が多くみられるようになりました。
不動産投資がブームとなっている昨今、“35年の一括借り上げ”を完遂した会社は未だありませんが、借り換えを有利に進めるために管理会社を変えてみるというのも一つの手です。
複数の金融機関に交渉する
「借入金額が高すぎる？」
「返済計画の見通しが甘い？」
「管理している不動産会社に問題がある」
信用情報機関に事故情報が掲載されている場合を除き、審査が通らないのには必ずどこかに原因があります。
審査を通すにはまずこれらの不安要素を改善することから始めなければなりませんが、具体的にどの部分を直す必要があるのか、分からない方も多いのではないでしょうか。
最も簡単な改善策は“とにかく多くの金融機関と交渉すること”です。
金融機関は「ここが悪い」「ここを直せ」とは基本的には言わないのですが、どうにかして貸出ノルマを達成したい！っといったケースであれば協力してくれることがあります。
つまり、たくさんの金融機関に審査をしてもらうということは、その分マッチする借り換え先と巡り合う可能性を高めるのです。
クレジットカードの申込みとは違い、複数の金融機関に申し込んでも信用情報に傷が付くわけではありません。（クレジットカードの申し込みは信用情報に記載されますので、一度に多数の申し込みはNGと言われています。）
審査に落ちても諦めずに足を運ぶ・交渉を続けることが、借り換えを有利に進めるためには重要であると言えるのではないでしょうか。
